Combien pouvez-vous emprunter ?

Comment le calcul est fait

Le simulateur part de vos revenus nets mensuels avant impôt, ceux du foyer qui emprunte. Il en prend 35 % : c’est la somme maximale que l’ensemble de vos crédits peut absorber chaque mois selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Il retire ensuite les mensualités des crédits que vous remboursez déjà, qu’il s’agisse d’un autre prêt immobilier, d’un crédit auto ou d’un crédit à la consommation. Ce qui reste est la mensualité disponible pour votre nouveau prêt.

Cette mensualité comprend l’assurance emprunteur. Le simulateur la calcule sur le capital initial, comme le font souvent les contrats groupe des banques : un taux de 0,30 % sur 200 000 € représente 50 € par mois pendant toute la durée du prêt. Une assurance calculée sur le capital restant dû coûte moins cher au fil des années, mais la banque raisonne en général sur la première mensualité, la plus lourde.

À partir de la mensualité disponible, de la durée et du taux nominal, le simulateur retrouve le capital que vous pouvez emprunter avec la formule classique d’un prêt à mensualités constantes. Il ajoute votre apport pour obtenir le budget total, puis retire les frais de notaire estimés pour donner le prix d’achat finançable.

Les règles du HCSF : 35 % et 25 ans

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du HCSF du 29 septembre 2021 est juridiquement contraignante pour les banques. Elle fixe deux limites. Le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. La durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans ; elle peut atteindre 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est décalée, par exemple pour un achat sur plan, une construction ou un achat dans l’ancien avec de gros travaux, les deux années supplémentaires correspondant à un différé de remboursement.

Les banques disposent d’une marge de flexibilité : jusqu’à 20 % des crédits qu’elles accordent chaque trimestre peuvent sortir de ces règles. Cette marge est réservée en grande partie aux acheteurs de leur résidence principale, et notamment aux primo-accédants. Un investisseur locatif a donc peu de chances d’en bénéficier. Le simulateur applique la règle générale et ne compte pas sur cette marge.

Pour un investissement locatif, certaines banques ajoutent aux revenus une partie seulement des loyers futurs, après décote pour vacance et charges, ou raisonnent en « reste à vivre ». Ces pratiques varient d’un établissement à l’autre. Si vous préparez un achat à louer, ajoutez prudemment une partie des loyers attendus à vos revenus pour vous faire une idée, puis confirmez avec votre courtier.

Les frais de notaire, une estimation

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix : ils sont surtout composés des droits de mutation reversés au département et à la commune, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et quelques débours. Le simulateur retient 7,5 %, une estimation qui ne remplace pas le décompte du notaire. Dans le neuf, les frais sont bien plus faibles, autour de 2 à 3 % ; si vous achetez neuf, votre budget d’achat réel sera plus proche du budget total.

Les banques financent de moins en moins les frais de notaire : elles demandent souvent que l’apport couvre au moins ces frais et les frais de garantie. Un apport de 10 % du prix reste un bon repère pour présenter un dossier solide.

Ce que la banque regarde en plus

Le taux d’endettement n’est qu’un critère. La banque étudie aussi la stabilité de vos revenus (contrat à durée indéterminée, ancienneté, régularité des revenus d’indépendant), la tenue de vos comptes, votre épargne après l’opération et votre reste à vivre une fois la mensualité payée. Un foyer aux revenus élevés peut obtenir plus de souplesse qu’un foyer modeste au même taux d’effort.

Ce simulateur sert donc à fixer un ordre de grandeur avant de chercher, de visiter et de négocier. Il permet d’éviter de tomber amoureux d’un bien hors budget, et de présenter au vendeur une offre crédible. Pour un chiffre engageant, seule une étude par votre banque ou votre courtier fait foi : la banque reste libre d’accorder ou de refuser le prêt.

Sources

• Légifrance, décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 : taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans (27 ans avec différé), flexibilité de 20 % ; consulté le 28 octobre 2026
• Banque de France, Rapport sur la stabilité financière, juin 2025 : la norme impose un taux d’effort maximal de 35 % « incluant l’assurance emprunteur » ; consulté le 28 octobre 2026
• Service-public.fr, « Je veux obtenir un prêt immobilier » : taux d’effort de 35 % et durée de 25 ans en principe ; page vérifiée le 5 avril 2024