Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?

Deux régimes, deux logiques

Les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que les recettes de location meublée de votre foyer restent sous 23 000 € par an, ou sous vos autres revenus d’activité, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux régimes d’imposition s’offrent alors à vous.

Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Pour une location meublée classique de longue durée, l’abattement est de 50 %, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 (77 700 € pour ceux de 2025). Aucune charge réelle n’est déduite, et l’amortissement n’existe pas.

Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, honoraires de l’expert-comptable. Vous pouvez surtout amortir le logement, hors terrain, et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur vient réduire le résultat imposable, sans nouvelle dépense.

Comment le comparateur calcule

Au micro-BIC, le revenu imposable est égal à la moitié des loyers encaissés. Au réel, le simulateur retire d’abord les charges des loyers. Si le résultat est positif, il déduit l’amortissement annuel, mais seulement jusqu’à ramener le résultat à zéro : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée n’est pas perdue, elle est reportée sur les années suivantes. Si les charges dépassent déjà les loyers, le déficit n’est imputable que sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur vos salaires.

L’amortissement annuel est calculé de façon linéaire : la part du prix correspondant au bâti, divisée par sa durée d’amortissement, plus le mobilier divisé par la sienne. La part du terrain et les durées sont des hypothèses : la loi ne les fixe pas, elles se justifient au cas par cas, souvent avec l’expert-comptable. En pratique, on ventile aussi le bâti en composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements) amortis sur des durées différentes ; le simulateur simplifie avec une durée unique.

Sur le revenu imposable obtenu, le simulateur applique votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. Pour les revenus de 2026, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux : 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. C’est 1,4 point de plus que les revenus fonciers de la location vide, restés à 17,2 %.

Un calcul volontairement prudent

Le comparateur raisonne sur une seule année et ne tient compte d’aucun report d’amortissement ou de déficit des années passées. Il ignore la part de CSG déductible l’année suivante et le seuil de 305 € de recettes sous lequel aucun impôt n’est dû. Il n’intègre pas non plus le coût de la tenue d’une comptabilité au réel, sauf si vous le saisissez dans les honoraires du comptable, ce que nous vous conseillons de faire.

Le régime réel n’est pas toujours le plus avantageux. Avec peu de charges et un bien déjà largement amorti, l’abattement de 50 % peut l’emporter, et le micro-BIC évite la déclaration professionnelle (liasse 2031). À égalité, le comparateur retient le micro-BIC, plus simple.

La revente change la donne depuis 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 impose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value : le prix d’acquisition retenu est diminué de leur montant, et la plus-value imposable augmente d’autant. Quelques résidences de services (étudiants, personnes âgées, établissements médicalisés) échappent à cette règle ; la location meublée classique et les meublés de tourisme y sont soumis.

L’amortissement réduit donc l’impôt pendant la location, mais une partie de l’avantage est reprise à la revente, surtout en cas de revente rapide, avant que les abattements pour durée de détention ne jouent. Ce comparateur ne chiffre pas cet effet : intégrez-le dans votre calcul de rentabilité, revente comprise.

Ce comparateur concerne uniquement la location meublée classique de longue durée. Les meublés de tourisme obéissent à d’autres seuils et abattements depuis la loi du 19 novembre 2024 : ne l’utilisez pas pour une location saisonnière.

Sources

• Service-public.fr, revenus d’une location meublée (F32744) : statut LMNP, abattement de 50 % et plafond de 83 600 € (revenus 2026), déficit imputable 10 ans, option pour le réel ; page vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 28 octobre 2026
• Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329) : location meublée non professionnelle : 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, solidarité 7,5 %) ; page vérifiée le 30 juin 2026
• Légifrance, article L136-8 du code de la sécurité sociale : CSG à 10,6 % sur les revenus du patrimoine, version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (article 39 C du CGI) : amortissement déductible dans la limite du loyer diminué des autres charges, excédent reporté ; publication du 1er mars 2017, en vigueur
• Service-public.fr, plus-value immobilière (F10864) : réintégration des amortissements LMNP pour les ventes depuis le 15 février 2025