Investir à Ivry-sur-Seine : prix, quartiers et transports

Ivry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne, est limitrophe du 13e arrondissement de Paris et compte environ 65 000 habitants selon l’Insee. Ancienne ville industrielle au bord de la Seine, elle est aujourd’hui l’une des portes d’entrée les moins chères vers Paris pour un investisseur qui veut rester à une station du périphérique.

Ce guide réunit les chiffres vérifiés du site, l’état des transports au 28 octobre 2026, les règles qui encadrent la location et une lecture des quartiers.

Prix et loyers : ce que disent les chiffres

Les repères du site pour Ivry-sur-Seine :

• prix : 4 900 €/m², médiane des ventes d’appartements 2024-2025 (DVF) ;
• loyer : 23,6 €/m² par mois, loyer d’annonce charges comprises (carte des loyers 2025 du ministère du Logement) ;
• rendement brut : 23,6 × 12 / 4 900 = 5,8 %.

La moitié centrale des ventes d’appartements se situe entre 4 100 et 5 600 €/m². Le marché est presque entièrement fait d’appartements : sur 906 ventes relevées, 60 seulement portent sur des maisons, à une médiane de 6 100 €/m². Entre 2023 et 2025, le prix médian des appartements a reculé de 6 %.

Pour situer la commune, avec la même méthode :

• Paris : 9 700 €/m², loyer 32,1 €/m², rendement brut 4,0 % ;
• Paris 13e, juste de l’autre côté du périphérique : 8 600 €/m², loyer 30,4 €/m², 4,2 % ;
• Le Kremlin-Bicêtre, à l’ouest : 5 600 €/m², loyer 24,6 €/m², 5,3 % ;
• Villejuif : 4 800 €/m², loyer 22,8 €/m², 5,7 % ;
• Vitry-sur-Seine, au sud : 3 800 €/m², loyer 20,8 €/m², 6,6 % ;
• Alfortville, sur l’autre rive : 4 900 €/m², loyer 21,7 €/m², 5,3 %.

Deux exemples

• Un 2 pièces de 40 m² : 40 × 4 900 = 196 000 €. Loyer repère : 944 € par mois, soit 11 328 € par an. Le même logement au prix médian du 13e coûterait 344 000 €, soit 148 000 € de plus.
• Un studio de 25 m² : 122 500 €, pour un loyer repère de 590 € par mois.

L’écart avec le 13e est spectaculaire sur le prix, beaucoup moins sur le loyer : c’est ce qui explique un rendement brut nettement supérieur à celui de Paris. La contrepartie, c’est un marché plus hétérogène, où la qualité de l’immeuble et la distance au métro font l’essentiel du résultat.

Ces chiffres sont des médianes à l’échelle de la commune. Entre une rue proche du métro et une rue éloignée des transports, l’écart peut être important. Avant de faire une offre, comparez avec les ventes de la rue et des rues voisines sur les données publiques DVF.

Le rendement brut ne tient compte ni des frais d’acquisition, ni des charges non récupérables, ni de la taxe foncière, ni de la vacance. Notre simulateur permet de les intégrer.

Transports : ce qui existe et ce qui arrive

La ligne 7

Selon le référentiel des arrêts d’Île-de-France Mobilités (IDFM), la ligne 7 dessert Ivry aux stations Pierre et Marie Curie et Mairie d’Ivry. Elle rejoint le centre de Paris par Place d’Italie, Jussieu et Châtelet. C’est l’axe principal pour les locataires qui travaillent dans Paris.

Le RER C

La gare Ivry-sur-Seine du RER C est située sur la commune, selon le même référentiel. Elle dessert le bas d’Ivry, le long de la Seine, et rejoint Paris par la gare de la Bibliothèque François-Mitterrand et la gare d’Austerlitz.

Le tramway T9, depuis 2021

Le tramway T9 relie la porte de Choisy, à Paris, à Orly-Ville. Selon le dossier de presse d’Île-de-France Mobilités, il a été mis en service le 10 avril 2021 : 10 km, 19 stations, six communes desservies dont Ivry-sur-Seine. IDFM rattache quatre stations à la commune : Châteaudun – Barbès, Cimetière parisien d’Ivry, Germaine Tailleferre et La Briqueterie.

Le T9 ne va pas vers le centre de Paris : il sert surtout les trajets vers le 13e, Vitry, Choisy-le-Roi et Orly. Pour un locataire, c’est un complément, rarement une raison de choisir un logement.

Le prolongement de la ligne 10, à l’étude

La RATP présente un projet de prolongement de la ligne 10 jusqu’à Ivry–Gambetta. Aucune date de mise en service n’est arrêtée. Ce projet ne doit pas entrer dans un calcul d’investissement.

Ivry n’a pas de gare du Grand Paris Express. Les gares les plus proches de la ligne 15 Sud sont à Vitry-sur-Seine et à Villejuif, avec une ouverture annoncée à l’automne 2027 par la Société des grands projets. Pour comprendre ce réseau et ses délais, voyez notre guide sur le Grand Paris Express.

Location : pas d’encadrement des loyers, mais des règles

Ivry-sur-Seine ne figure pas parmi les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, selon la liste tenue par Service-public.fr. En Île-de-France, il concerne Paris, Est Ensemble et Plaine Commune. Le loyer de première mise en location est donc fixé librement par le bailleur.

D’autres règles comptent pour votre calcul :

• le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale ; les logements F suivront le 1er janvier 2028 ;
• le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle ;
• le marché lui-même : un loyer au-dessus de ce que paient les locataires du quartier se traduit par de la vacance. Le loyer de 23,6 €/m² du site est une médiane d’annonces, pas une garantie.

Le parc d’Ivry mêle immeubles anciens, grands ensembles et programmes récents. Le DPE et l’état de la copropriété sont à vérifier bien par bien. Voir notre guide DPE et bailleurs.

Les quartiers : une lecture qualitative

Nous ne publions pas de prix par quartier : à cette échelle, une médiane repose sur peu de ventes et peut induire en erreur. Voici plutôt ce qui distingue les secteurs.

Le centre-ville, autour de Mairie d’Ivry

Desservi par la ligne 7, avec les commerces et les équipements. Le centre réunit des immeubles de toutes époques, dont de grandes copropriétés. Regardez de près les charges et les travaux votés : dans les grandes copropriétés, ils pèsent directement sur la rentabilité.

Le Petit-Ivry, vers le 13e

Au contact de Paris, autour de la station Pierre et Marie Curie. C’est le secteur où la proximité avec le 13e se ressent le plus, à la location comme à la revente. Un bon secteur pour un studio ou un deux pièces loué à des actifs ou à des étudiants.

Ivry-Port et les bords de Seine

Ancien secteur industriel le long de la Seine, autour de la gare du RER C. Une partie du quartier se transforme, avec des immeubles récents à côté d’anciens bâtiments d’activité. Vérifiez la distance réelle à la gare, l’environnement immédiat, et, pour un logement neuf ou récent, les prix de revente des programmes voisins.

Les secteurs du T9

Le long du tramway, à l’ouest de la commune. La desserte est utile vers le 13e et le sud, moins vers le centre de Paris. Raisonnez avec la cible : un locataire qui travaille à Orly ou à Vitry n’a pas les mêmes besoins qu’un locataire qui travaille à Châtelet.

Quel bien, pour quel locataire

À Ivry, la stratégie dépend d’abord de la cible :

• un studio ou un petit deux pièces près de la ligne 7 vise les étudiants et les jeunes actifs qui travaillent dans le 13e ou le centre de Paris. Le ticket d’entrée est bas, la demande régulière, mais la rotation des locataires est plus forte ;
• un trois pièces vise les couples et les jeunes familles, plus stables. Pour 60 m² au prix médian, comptez 294 000 €, pour un loyer repère de 1 416 € par mois ;
• un logement meublé peut améliorer le loyer, mais il demande un ameublement complet et une gestion plus suivie. Notre guide LMNP détaille la fiscalité.

Dans tous les cas, ne choisissez pas un logement pour son rendement brut seul : à Ivry, un immeuble bien tenu, à quelques minutes du métro, se reloue et se revend plus facilement qu’un logement moins cher mal situé.

Avant d’acheter : la liste de contrôle

• Le trajet : temps porte à porte vers les lieux de travail de vos futurs locataires, à l’heure de pointe, par la ligne 7, le RER C ou le T9.
• Le prix : comparez avec les ventes de la rue sur DVF. La moitié centrale des ventes va de 4 100 à 5 600 €/m² : l’adresse fait le prix.
• Le DPE : vérifiez l’étiquette, sa date et son numéro ADEME. Un F ou un G loué a son loyer gelé.
• La copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés et à venir, fonds de travaux, impayés de charges.
• La cible : étudiants, jeunes actifs, familles ; à Ivry, la proximité de Paris et du 13e attire surtout les deux premiers.
• La revente : raisonnez sans hypothèse de hausse, et sans compter sur la ligne 10, dont la date n’est pas arrêtée.

Pour aller plus loin, la page Ivry-sur-Seine reprend les repères de la commune.

Chass’O Toits recherche à Ivry-sur-Seine en vérifiant, pour chaque bien, les ventes de la rue, le loyer réellement pratiqué et l’état de la copropriété.

Sources

• Île-de-France Mobilités, référentiel des arrêts par ligne (open data) (stations de métro, gares RER et stations de tramway par commune), consulté le 28 octobre 2026
• Île-de-France Mobilités, dossier de presse de la mise en service du tram T9, 10 avril 2021 (date, longueur, stations, communes)
• RATP, prolongement de la ligne 10 à Ivry–Gambetta
• Grand Paris Express, ligne 15 Sud (gares de Vitry-sur-Seine et de Villejuif)
• Société des grands projets, communiqué du conseil de surveillance du 24 septembre 2026 (ouverture de la ligne 15 Sud à l’automne 2027)
• Service-public.fr, encadrement des loyers (territoires concernés), vérifié le 1er août 2026
• Service-public.fr, logement décent (performance énergétique)
• Ministère de la Transition écologique, location et gel des loyers des passoires énergétiques
• Population : Insee (geo.api.gouv.fr)
• Prix et loyers : DVF 2024-2025 et carte des loyers 2025, relevés par Chass’O Toits