Rendement locatif à Paris, arrondissement par arrondissement

« Quel arrondissement rapporte le plus ? » C’est souvent la première question d’un investisseur à Paris. La réponse chiffrée existe, et elle est plus resserrée qu’on ne le croit : entre l’arrondissement au rendement brut le plus élevé et le plus faible, il y a un point. Ce guide présente le classement, explique d’où il vient, puis montre pourquoi il ne suffit pas à choisir.

Pour choisir un arrondissement selon votre profil (patrimoine, étudiants, familles), voyez notre guide Arrondissements de Paris : où investir selon votre profil.

La méthode

Pour chaque arrondissement, le site utilise deux chiffres, vérifiés le 25 octobre 2026 :

• le prix : la médiane des ventes d’appartements 2024-2025, tirée des données publiques des ventes (DVF) ;
• le loyer : le loyer d’annonce au m², charges comprises, de la carte des loyers 2025 du ministère du Logement.

Le rendement brut se calcule ainsi : loyer mensuel au m² × 12 / prix au m². Il est arrondi au dixième. Il ne tient compte ni des frais d’acquisition, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance, ni de l’impôt.

Le classement

Les 20 arrondissements, du rendement brut le plus élevé au plus faible (classés sur le rendement avant arrondi) :

Arrondissement	Prix (€/m²)	Loyer (€/m²/mois)	Rendement brut
13e	8 600	30,4	4,2 %
19e	8 000	27,7	4,2 %
20e	8 300	28,6	4,1 %
12e	8 900	30,3	4,1 %
10e	9 200	31,2	4,1 %
18e	8 800	29,8	4,1 %
15e	9 500	31,7	4,0 %
14e	9 400	31,3	4,0 %
17e	10 000	32,7	3,9 %
11e	9 900	31,7	3,8 %
2e	11 100	35,0	3,8 %
9e	10 700	33,6	3,8 %
16e	10 800	33,4	3,7 %
3e	11 800	36,3	3,7 %
8e	12 000	36,1	3,6 %
4e	12 700	37,8	3,6 %
5e	11 800	34,6	3,5 %
1er	12 200	35,4	3,5 %
6e	14 200	37,9	3,2 %
7e	13 800	36,5	3,2 %

Pour l’ensemble de Paris : 9 700 €/m², loyer 32,1 €/m², rendement brut 4,0 %.

Sources : DVF 2024-2025 (médiane des ventes d’appartements) et carte des loyers 2025, relevés par Chass’O Toits. Le même tableau, avec les communes d’Île-de-France, est consultable et téléchargeable sur notre page Prix immobilier et rendement en Île-de-France.

Ce que le classement montre

Trois groupes

• Au-dessus de 4 % : 13e, 19e, 20e, 12e, 10e et 18e. Ce sont les arrondissements où le prix au m² est le plus bas, de 8 000 à 9 200 €/m².
• Autour de la moyenne parisienne, de 3,8 à 4,0 % : 15e, 14e, 17e, 11e, 2e et 9e.
• En dessous de 3,8 % : 16e, 3e, 8e, 4e, 5e, 1er, 6e et 7e, avec les prix les plus élevés de la capitale, jusqu’à 14 200 €/m² dans le 6e.

Les loyers varient moins que les prix

Du 19e au 6e, le prix médian passe de 8 000 à 14 200 €/m², soit près de 1,8 fois plus. Le loyer passe de 27,7 à 37,9 €/m², soit environ 1,4 fois plus. Mécaniquement, plus le prix monte, plus le rendement brut baisse. C’est la principale explication du classement : il ne dit pas que le 19e « rapporte plus » en euros, mais qu’un euro investi y achète plus de loyer.

L’écart est faible

Un point de rendement brut sépare le 13e et le 19e (4,2 %) du 6e et du 7e (3,2 %). Entre deux arrondissements voisins du classement, l’écart est souvent de 0,1 point, moins que l’effet d’un mois de vacance ou d’une charge de copropriété mal évaluée. À Paris, le classement oriente une recherche ; il ne départage pas deux biens.

Du brut au net : un exemple

Prenons un 2 pièces de 40 m² dans le 19e, aux chiffres du site :

• prix : 40 × 8 000 = 320 000 € ;
• loyer : 40 × 27,7 = 1 108 € par mois, soit 13 296 € par an ;
• rendement brut : 13 296 / 320 000 = 4,2 %.

Ajoutons un seul mois sans locataire dans l’année : le loyer encaissé tombe à 12 188 €, et le rendement à 3,8 %. Il reste ensuite à déduire :

• les frais d’acquisition, à ajouter au prix : notre guide sur les frais de notaire en donne le détail ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• la taxe foncière et l’assurance ;
• les frais de gestion, si vous déléguez ;
• l’impôt sur les loyers, qui dépend du régime choisi (location vide ou meublée).

Le résultat net dépend de l’immeuble, du financement et de votre fiscalité : il n’existe pas de « rendement net par arrondissement » qui vaille pour tous. Notre simulateur fait ce calcul pour un bien donné.

Le loyer d’annonce n’est pas le loyer autorisé

Les loyers du tableau sont des loyers d’annonce. À Paris, l’encadrement des loyers s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019, en location vide comme en meublé. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, qui dépend du quartier, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé. La Ville de Paris met à disposition une carte pour le connaître.

Conséquence : pour un bien donné, le loyer autorisé peut être inférieur au loyer d’annonce, et le rendement réel plus faible que celui du tableau. Faites toujours le calcul avec le plafond de l’adresse. Nous ne publions pas de plafond calculé : il dépend de critères propres à chaque logement.

Le calendrier : selon la Ville de Paris, l’arrêté du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence, à titre exceptionnel, du 1er juillet au 24 novembre 2026, en raison de la fin programmée de l’expérimentation. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture une proposition de loi qui prolonge le dispositif de deux ans dans les territoires déjà concernés ; le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale. Au 28 octobre 2026, rien n’est définitif.

Les autres règles qui pèsent sur le rendement

• Le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus augmenter. Dans le bâti ancien parisien, ce point doit être vérifié avant toute offre. Voir notre guide DPE et bailleurs.
• Les meublés de tourisme : selon la Ville de Paris, la location en meublé de tourisme n’est possible que pour une résidence principale, dans la limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025. Un rendement parisien se raisonne donc en location à l’année.
• La location meublée : elle peut améliorer le loyer, mais l’encadrement s’applique aussi aux meublés, avec ses propres loyers de référence. Pour la fiscalité, voyez nos guides LMNP et LMNP clé en main.

Et hors de Paris ?

À quelques stations du périphérique, le rendement brut de nos repères est souvent plus élevé, parce que les prix baissent plus vite que les loyers. Quelques exemples, avec la même méthode :

• Ivry-sur-Seine : 4 900 €/m², loyer 23,6 €/m², 5,8 % (notre guide) ;
• Montreuil : 5 900 €/m², loyer 22,9 €/m², 4,7 % (notre guide) ;
• Clichy : 6 900 €/m², loyer 26,2 €/m², 4,6 % (notre guide) ;
• Vincennes : 8 500 €/m², loyer 29,4 €/m², 4,2 % (notre guide).

Un rendement brut plus élevé n’est pas un meilleur placement par principe : la demande locative, l’état des copropriétés, l’encadrement des loyers à Est Ensemble et Plaine Commune, et la revente entrent aussi dans le calcul. Toutes les communes suivies sont sur la page Prix immobilier et rendement en Île-de-France.

Ce qu’il faut regarder en plus du rendement

• La rue et l’immeuble : une médiane d’arrondissement couvre des rues très différentes. Comparez avec les ventes de la rue sur DVF.
• La copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés et à venir, fonds de travaux. Un ravalement ou une toiture peut effacer plusieurs années de loyers.
• Le DPE : étiquette, date et numéro ADEME du diagnostic.
• Le loyer autorisé : le plafond de l’adresse, pas la médiane d’annonces.
• La cible : un studio près d’une université, un deux pièces pour un jeune actif et un quatre pièces familial n’ont ni la même demande ni la même rotation.
• La revente : raisonnez sans hypothèse de hausse. Aucun classement de rendement ne garantit une plus-value.

Chass’O Toits compare les biens rue par rue, loyer autorisé et charges compris, avant de vous les présenter. Pour en parler, décrivez-nous votre projet.

Sources

• Prix et loyers : DVF 2024-2025 (médiane des ventes d’appartements par arrondissement) et carte des loyers 2025 du ministère du Logement (loyer d’annonce, charges comprises), relevés par Chass’O Toits et vérifiés le 25 octobre 2026
• Service-public.fr, encadrement des loyers (date d’entrée en vigueur à Paris, location meublée), vérifié le 1er août 2026
• Ville de Paris, l’encadrement des loyers : comprendre le dispositif (arrêté du 12 juin 2026, mis à jour le 17 juin 2026)
• Sénat, proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs (adoption du 21 octobre 2026), consulté le 28 octobre 2026
• Service-public.fr, logement décent (performance énergétique)
• Ministère de la Transition écologique, location et gel des loyers des passoires énergétiques
• Ville de Paris, location limitée à 90 jours pour les meublés touristiques